投資

東京のワンルームマンション投資は儲からない!キャッシュフローを計算してみた

投稿日:2017年10月21日 更新日:

どうもこんにちは、通信業界のゆとり(@yutorinetwork)です。

先日ともだちが東京で投資用ワンルームマンションを購入したようで、わたしもおすすめされました。

不動産投資には元々興味を持っていて、実はワンルームマンションを数部屋持っています。自己資金少なくして、レベレッジを効かした投資ができるのがとても魅力です。

数部屋持っているものの、とりあえず紹介をうけてみようとNW社の営業のお話を聞いてきたのですが、紹介された東京の投資用ワンルームマンションがまったく魅力的でありませんでした。

今回はその魅力のなさをかんたんに計算してみます。
もしワンルームマンション投資を検討している方がこれを参考に考えればいいなと思います。

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紹介された物件内容

今回わたしがNW社に紹介された物件は東京都大田区のワンルームマンションです。

NW社は東京23区内、さらに駅から徒歩10分以内の物件しかないとのことでした。

詳しい値段までは覚えていないのですが、ざっくり以下のような内容です。

【最寄り駅】矢口渡駅から徒歩6分(蒲田から1駅)
【価格】新築2800万円
【頭金】10万円
【諸経費】70万円
【家賃】約8.5万円
【ローンの支払い】約9.7万円(35年変動金利2.1%)
【固定資産税】約8万円

営業トーク

上の物件詳細でもわかるとおり、家賃収入よりローンの支払いの方が多いわけです。

毎月1.2万円の支出ということになります。

さらに毎年固定資産税が約8万円かかってきてこれももちろん支払う必要があります.

つまり、年間22.4万円の支出が発生するのです。

ワンルームマンション投資なのにキャッシュフローがマイナス!?どうやってプラスを出すのだろうかと疑問に思っていたのですが、営業から真っ先に出たのがノムコムのサイトの印刷です。

引用:ノムコムサイト

 

「首都圏で駅近であれば価格が下がりません!!」

こう言いました。

さらに説明するには、

「例えば10年後でも東京の物件価格は95%ですので、今回の物件の場合10年後に売却した場合ローン残債を差っ引いて320万円の利益になります。弊社は中古マンション販売も行っているので出口をしっかり用意しています。」

ということです。

普通マンション投資は老後の年金の足しになりますとか言ったりすると思うのですが、この営業さんは10年後のキャピタルゲインを真っ先に説明しました。

たしかにノムコムのサイトのデータではリセールバリュー95%となっていますが、これから10年後もそうなるとは限りません。10年後には東京オリンピックも終わっています。

果たして本当に物件価格の下落を5%程度でおさめることはできるのかと疑問に思いました。

そこでわたしも「最終的にはキャピタルゲインを得ることが最良のゴールなのか?」と聞いたところ、

あくまでキャピタルゲインはもしものときに」とのこと。

「それでは35年持つことがいいのでしょうか」と聞き返すと、なんだかもにょもにょしながら「売らずに持っておくのが1番」とのことでした。

しかしそれはそれで35年間毎年22.4万円の赤字を垂れ流すことになります。35年後に完済し終えたときがマックスのマイナスです。そこからローンの支払いはなくなるので毎年100万円くらいは入ってくるかもしれませんが、そこまでマイナスを掘っているとまったく魅力的に思いませんでした。

ということで営業の話を聞いて、ノムコムのデータ通り東京の駅近物件で10年後に95%の物件価格を維持できれば利益を得ることはできるかもしれません。

ただ毎月の収支をマイナスにして、物件価格の維持にかけるのは賢明な方法だとは思わなかったので、さらっと営業さんとのお話は切り上げました。

そして実際にこの物件に対して投資する価値はあるのかというのを現在価値を考慮したNPV法を使って簡易的に計算してみることにしました。

現在価値と割引率

さっそく計算して紹介された東京の投資用ワンルームマンションが投資するに値するのか検証したいのですが、ちょっとお勉強です。

現在価値について知っている人は読み飛ばして問題ないです。

あなたは今100万円もらえるのと1年後に100万円もらえるのはどちらがいいですか?

わたしは今100万円もらえるほうがいいです。

なぜなら今100万円もらえれば投資で5%の年利で回せば1年後に105万円になるからです。

逆に1年後の100万円というのは今95万円もらって投資で5%で回すのと同じことになります。つまり、1年後の100万円は今の95万円と同等の価値を持つということです。

このように先々のお金を利率で戻した今の価値を現在価値と呼びます。また、その利率を割引率と呼びます。

割引率は場合によって使う数字が違いますが、ソーシャルレンディングやMSCIコクサイインデックス連動投信に投資しているわたしとしては割引率を5%程度でみておくことにしましょうか。

この現在価値の考え方を使って投資する価値があるか測定する方法にNPV法というものがあります。NPV法自体はググればたくさん出てくるのでここには詳しくは書きませんが、投資した金額とそれから得られる金額を現在価値になおして、足し合わせたときにちゃんとプラスになっているかという指標から投資をするかしないかを判断するような手法です。

このNPV法を使って東京のワンルームマンション投資を計算していきます。

キャッシュフローを計算してみよう

それでは現在価値を考慮しながら今回の東京のワンルームマンション投資のキャッシュフローを計算してみます。

けっこう細かい費用とかは省いたりもしていますのでご了承ください。

下の図のように経過年数ごとに毎年のキャッシュフロー(CF)を書きます。今回の場合は、35年までは家賃とローン支払いのさ毎月1.2万円×12か月と固定資産税年間9万円で22.4万円のマイナスのキャッシュフローになります。

このキャッシュフローの金額を現在価値に換算します。今回の割引率は5%とし、毎年価値が1/1.05になっていくとしています。

割引率を考慮した後のキャッシュフローの金額を経過年数ごとに足していくと、累計のキャッシュフローの金額が算出され、10年後では約195万円マイナスになります。

このまま35年後まで行った場合、累計赤字は385万円まで積み上がってしまいます。ここでローンは完済するので翌年以降は毎年約100万円の家賃収入がそのまま利益となってきますが、この頃の現在価値は20%以下となり、その後もどんどん価値は下がります。

そしてこの割引率を考慮した後の累計キャッシュフローがプラスに転じるのは約90年後になります。

さすがに90年後にプラスするような投資に価値はないです。

つまり、この不動産を持ち続けるのでは儲かりません。

では、営業さんが話したように10年後に売る場合はどうでしょうか。

さきほどの図を再掲しますが、10年後にもし物件価値が95%を維持してその価格で売れた場合、利益に対する税金を差っ引いて割引率を考慮すると約340万円の利益になります。

しかし、このときには約200万円の累計赤字になっていますので、プラスになるのは140万円です。

140万円になるならいいではないかというとそうでもありません。

不動産を売るときにはだいたい仲介手数料として売却額の3%程度取られます。この場合おおよそ80万円です。割引率を考慮しても48万円です。さらに上の計算では入れていなかった登記などの諸経費で初年度おおよそ70万円かかります。これは初年度なので現在価値100%です。

この2つの費用で118万円となり、利益140万円から引くと本来の利益は約20万円ぽっきりになってしまいます。

しかもこれは物件の価格が95%を維持した場合の数字ですので、もし90%にでもなった場合は全然赤字で儲からないわけです。

なので10年後に売るという戦略もあまりいい戦略ではないというわけです。

この計算では今回の東京のワンルームマンション投資はおすすめできないです。

まとめ

今回NW社の案件を紹介しましたが、おそらく東京のワンルームマンション投資はだいたい同じような結果になると思います。

  • 東京のワンルームマンション投資は毎月のキャッシュフローがマイナスになる
  • 割引率を考慮して累計のキャッシュフローを計算してみた結果、物件を持ち続けてもプラスに転じるのは90年後
  • 10年後に売却した場合、95%の物件価格を維持すれば数十万円プラスになるが、90%になるともうマイナスになる
  • 東京のワンルームマンション投資は儲からない!!

もちろん金利の変動や物件価格の変動、家賃の変動などで儲かる状況になる場合はあると思います。

ワンルームマンション投資をしようか検討している人はしっかりと自分でそれが儲かるのか計算してみたほうがよいでしょう。この記事が少しでも役に立てればうれしいです。

それではではー!

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